부모가 집을 증여하면 세금 7억, 매매하면 1억? 가족 간 절세 전략

 

 

오늘의요약©

 

최근 들어 상속세와 증여세 개정안과 관련한 소식이 참 많습니다. 개정이 될까 싶기도 하다가도 현실과는 너무 동 떨어진 과세 문제는 어떻게든 바뀌게 될 것 같기도 합니다. 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴를 하면서 증여와 상속에 관련한 관심이 많아지기도 했습니다. 자 그럼, 부모가 자녀에게 부동산을 넘길 때, 가장 먼저 고민하는 것이 증여와 매매 중 어떤 방식이 세금 측면에서 더 유리한가입니다. 과거에는 많은 사람들이 증여를 선택했지만, 최근에는 매매를 통해 부동산을 이전하는 사례가 강남을 중심으로 증가하고 있다고 합니다. 그 이유는 간단합니다. 증여세 부담이 너무 크기 때문입니다.

 

이번 글에서는 가족 간 부동산 이전 시 증여와 매매의 차이점, 각 방식의 세금 부담 비교, 그리고 세금 절약을 위한 절세 전략을 자세히 살펴보겠습니다.

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1. 부모가 자녀에게 부동산을 줄 때, 증여 vs. 매매 비교

부모가 자녀에게 집을 넘기는 방법은 크게 두 가지입니다.

 

✅ 증여: 부모가 자녀에게 집을 ‘무상’으로 넘기는 것과

✅ 매매: 부모가 자녀에게 ‘정상적인 거래’로 집을 파는 것

 

두 방법 모두 자산을 이전하는 방식이지만, 세금 측면에서는 엄청난 차이가 발생합니다.

(1) 증여 시 세금 부담

• 증여세: 6억 원 (예시: 20억 원 아파트 증여 시)
• 취득세: 약 8천만 원
• 총 세금 부담: 약 7억 원

(2) 매매 시 세금 부담 (부모가 1세대 1 주택자로 장기보유공제 80% 적용 가정)

• 양도소득세: 약 3천만 원
• 취득세: 약 6천6백만 원
• 총 세금 부담: 약 1억 원

👉 결론: 증여세만 6억 원 이상이 나오지만, 매매로 진행하면 1억 원 수준으로 세금을 줄일 수 있습니다.

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2. 왜 매매가 증여보다 유리할까?

많은 사람들이 부모 자식 간 거래를 ‘증여’라고 생각하지만, 최근에는 매매 방식이 절세 측면에서 더 유리하다는 사실이 알려지면서 가족 간 ‘매매’가 늘어나고 있습니다.

(1) 증여세 부담이 너무 큼

부모가 자녀에게 부동산을 증여하면 최대 50%의 증여세율이 적용됩니다.

 

과세표준 (증여 금액) 증여세율

과세 표준(증여 금액)	증여세율
1억 원 이하	10%
1~5억 원	20%
5~10억 원	30%
10~30억 원	40%
30억 원 초과	50%

 

즉, 20억 원짜리 집을 증여하면 증여세만 6억 원 이상이 발생합니다. 게다가 증여받은 자녀는 추가로 취득세(3.5~12%)까지 부담해야 하죠. 

(2) 매매 시 세금 절감 효과

반면, 매매를 하면 부모는 양도소득세를 내고, 자녀는 취득세를 내지만 증여세가 발생하지 않음으로써 전체 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 특히, 부모가 1세대 1 주택자이고 장기보유공제를 적용받는다면 양도세 부담이 크게 줄어듭니다.

(3) 10억 원 및 5억 원 부동산 이전 시 비교

 

✅ 10억 원짜리 아파트 증여 시

• 증여세: 약 2억 원
• 취득세: 약 4천만 원
• 총 세금 부담: 약 2억 4천만 원

✅ 10억 원짜리 아파트 매매 시 (장기보유공제 적용 가정)

• 양도소득세: 약 1천만 원
• 취득세: 약 3천만 원
• 총 세금 부담: 약 4천만 원

✅ 5억 원짜리 아파트 증여 시

• 증여세: 약 7천만 원
• 취득세: 약 2천만 원
• 총 세금 부담: 약 9천만 원

✅ 5억 원짜리 아파트 매매 시 (장기보유공제 적용 가정)

• 양도소득세: 약 500만 원
• 취득세: 약 1천5백만 원
• 총 세금 부담: 약 2천만 원

👉 결론: 부동산 가격이 낮을수록 절세 효과가 덜하지만, 여전히 매매 방식이 증여보다 훨씬 저렴하게 자산을 이전할 수 있는 방법임.

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3. 가족 간 부동산 매매 시 유의할 점

(1) 적정한 가격으로 거래해야 함

부모가 시세보다 너무 낮은 가격으로 자녀에게 매도하면, 국세청에서 이를 ‘편법 증여’로 간주하고 증여세를 부과할 수 있습니다.

 

📌 국세청 허용 기준:

• 부동산 시세에서 최대 30% 또는 3억 원 정도 낮게 매매하는 것은 인정됨
• 예: 20억 원짜리 집을 17억 원에 매매하는 것은 문제없음

(2) 실제 돈이 오가야 함

• 부모가 자녀에게 부동산을 매매할 경우, 자녀가 실제로 돈을 지급해야 함
• 국세청에서 매매대금 지급 내역을 확인할 수 있기 때문에, 반드시 자녀 명의의 계좌를 통해 정상적인 거래가 이루어져야 함

(3) 매매 계약서를 정상적으로 작성해야 함

• 가족 간 거래라도 정식 부동산 매매 계약서 작성이 필수
• 매매 후 등기 이전 절차도 정상적으로 진행해야 함

👉 결론: 국세청 감사를 피하려면 실제 거래가 이루어지고, 적정한 가격으로 매매하는 것이 중요합니다.

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4. 부모가 자녀에게 집을 줄 때, 매매가 더 유리하다!

✅ 증여하면 증여세 부담이 과도하게 발생하지만,
✅ 매매를 하면 총 세금 부담이 크게 줄어듦
✅ 부모가 1세대 1 주택자이고 장기보유공제를 받으면 양도세 부담 최소화 가능
✅ 국세청 감사를 피하려면 적정한 가격과 정상적인 거래 절차 준수 필수

 

부모가 자녀에게 부동산을 이전할 계획이라면, 증여보다 매매가 절세 측면에서 훨씬 유리합니다. 하지만 국세청에서 가족 간 거래를 면밀히 검토하기 때문에 매매 절차를 정상적으로 진행하고, 세무 전문가와 상담을 거치는 것이 필수적입니다.

 

반드시 세무  전문가와 상의하고 증여 문제를 해결하시기를 권장드립니다. 

 

 

 

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